2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됩니다. 이재명 대통령의 연장 불가 발표로 부동산 시장의 큰 변화가 예상되는데요, 다주택자라면 반드시 알아야 할 세금 폭탄과 대응 전략을 쉽게 설명해드립니다.
다주택자 양도세 중과 유예 5월 9일 데드라인
"정말 이번엔 연장 안 하는 거예요?" 많은 다주택자들이 가장 궁금해하는 질문이죠. 이재명 대통령은 오늘(1월 25일) 재연장 기대는 오산이라며 2026년 5월 9일 중과 유예 종료는 이미 정해진 것이라고 확실하게 못 박았습니다.
조정대상지역 내에서 2년 이상 보유한 집을 2026년 5월 9일까지 팔면 일반 세율(6~45%)만 적용받지만, 이 기한을 넘기면 상황이 완전히 달라집니다. 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트의 가산세율이 붙어요. 지방소득세까지 합치면 최고 82.5%까지 세율이 치솟습니다.
집 한 채 팔았을 뿐인데 세금으로 대부분을 내야 한다니, 상상만 해도 아찔하죠? 실제로 중과세가 적용되면 다주택자의 양도세 부담이 2~3배가량 늘어날 것으로 예상됩니다. 바로 이 때문에 2026년 상반기가 다주택자들에게는 '세무 골든타임'이라고 불리는 거예요.
특히 주의할 점이 하나 있어요. 양도세 판단 기준은 계약일이 아니라 잔금 지급일(또는 등기 접수일 중 빠른 날)입니다. 아무리 4월에 계약을 맺어도 대출 지연 등으로 잔금이 5월 10일 이후로 밀리면 중과 대상이 돼요. 역산해서 미리미리 준비하는 게 정말 중요합니다.
서울 전역 규제지역, 달라진 세금 풍경
"우리 동네도 규제지역이에요?" 이것도 꼭 확인해야 해요. 2025년 10월 15일 대책으로 기존 강남·서초·송파·용산 4개 자치구에 더해 서울 나머지 21개 자치구 전체와 경기 12개 지역이 새롭게 규제지역으로 지정됐습니다.
과천, 광명, 성남 분당구·수정구·중원구, 안양 동안구, 용인 수지구 등이 포함되면서 규제 범위가 확 넓어진 거죠. 이제는 "우리 동네는 괜찮겠지"라는 안일한 생각은 위험해요.
집을 증여하려던 분들도 주의해야 합니다. 비조정지역은 취득세율이 3.8~4% 수준이지만, 조정대상지역은 12.4~13.4%로 3배 이상 뛰어오르거든요. 같은 집인데 지역만 다르다고 세금이 이렇게 차이 나니, 증여 계획이 있다면 지역 확인부터 하세요.
세금 부담이 커지니까 "그럼 증여로 빠져나갈까?" 생각하시는 분들도 계실 텐데요. 증여도 만만치 않아요. 규제지역에선 증여 취득세도 엄청나게 올라가고, 증여세 부담도 만만치 않거든요. 세금을 줄이려면 장기보유특별공제를 최대한 활용할 수 있도록 보유기간이 긴 주택부터 매각하는 게 유리합니다.
2026년 부동산 시장, 어떻게 변할까요?
"그래서 집값은 오를까요, 떨어질까요?" 가장 궁금하실 텐데요. 전문가들의 의견은 의외로 일치합니다. 부동산 전문가 10명을 대상으로 한 설문조사에서 응답자 모두가 2026년에도 집값이 오를 것으로 전망했어요.
왜 이렇게 확신하는 걸까요? 가장 큰 이유는 '공급 부족'입니다. 2026년 전국 아파트 입주물량은 약 21만 가구로 2025년 27만 가구 대비 28% 감소하는데, 서울은 무려 32%나 줄어든다고 해요. 팔 집은 없는데 사려는 사람은 있으니 가격이 오를 수밖에 없는 구조인 거죠.
2026년 집값 상승률은 서울 4.2%, 수도권 2.5% 정도로 예상되는데, 문제는 전세예요. 전세 상승률은 서울 4.7%, 수도권 3.8%로 집값 상승률을 웃돌 것으로 보입니다. 매매가보다 전월세가 더 빠르게 오른다는 건, 무주택자와 실수요자에게는 정말 힘든 소식이에요.
양도세 중과 유예가 종료되면 5월까지 시장에 매물이 늘어날 가능성이 있지만, 유예가 연장되면 큰 변화는 없을 것으로 보입니다. 결국 유예 종료 여부가 단기 매물 공급량을 결정하는 셈이죠. 하지만 대출 규제와 토지거래허가구역 지정 등으로 매수자가 줄어든 상황이라 거래는 여전히 얼어붙을 가능성이 높아요.
다주택자, 지금 뭘 해야 할까요?
"도대체 어떻게 해야 하나요?" 막막하시죠? 먼저 내가 규제지역 내 다주택자인지 확인하세요. 맞다면 5월 9일이 진짜 데드라인이에요. 조정대상지역 내 다주택자는 우선 자산을 점검하고 매각 가능한 자산은 5월 전에 정리해 부담을 줄이는 전략이 현명합니다.
보유기간이 2년 이상이라면 장기보유특별공제를 최대 30%까지 받을 수 있어요. 여러 채를 갖고 계신다면 보유기간이 긴 집부터 파는 게 세금 면에서 유리합니다. 여러 채를 같은 해에 팔면 양도차익이 커져서 누진세율로 세금 폭탄을 맞을 수 있으니, 여러 연도에 나눠서 파는 것도 방법입니다.
"똘똘한 한 채" 전략도 여전히 유효합니다. 여러 채 갖고 있다가 세금과 대출 규제에 시달리느니, 입지 좋은 대장 아파트 한 채만 갖고 가는 거죠. 실제로 많은 투자자들이 이 전략을 택하고 있어요.
무엇보다 중요한 건 시간이에요. 5월까지 남은 시간이 생각보다 많지 않아요. 매수자 찾고, 대출 받고, 잔금 치르는 데 시간이 걸리니까 지금부터 계획을 세워야 합니다. 정부는 5월 9일까지 계약한 건에 대해서는 중과세 유예를 해주도록 검토하겠다고 했지만, 이것도 확정은 아니니 빨리 움직이는 게 안전해요.
2026년은 다주택자에게 정말 중요한 해예요. 4년간 이어진 유예가 끝나면서 세금 부담이 2~3배로 뛰고, 서울 전역이 규제지역으로 묶이면서 선택지가 확 줄었어요. 하지만 위기 속에도 기회는 있습니다. 지금 똑똑하게 준비하면 세금 폭탄을 피하고 자산을 지킬 수 있어요.
가장 중요한 건 '언제'가 아니라 '어떻게'예요. 내 상황을 정확히 파악하고, 보유세·양도세를 계산해보고, 5월 9일 전에 실행에 옮기는 것. 이게 2026년 다주택자의 생존 전략입니다.
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